——戴德梁行发布《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》年度报告

深圳2026年4月2日 /美通社/ -- 全球领先的房地产服务公司戴德梁行重磅发布《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》年度报告，针对2025年大中华区21个主要城市甲级写字楼市场的整体表现展开研究，聚焦市场供需关系深入分析。

新增供应持续投放，需求端缓慢修复

截至2025年末，大中华区主要城市甲级写字楼存量达到约9,920.9万平方米。2025年新增供应量为455.1万平方米，相比2024年上涨8.4%。宏观经济压力拖累办公楼需求增长，甲级写字楼净吸纳量维持低位趋稳状态。2025年大中华区主要城市甲级写字楼净吸纳量录得约233.1万平方米，较上年微增0.7%，但较2021年峰值大幅回落57%。

图1：大中华区主要城市甲级写字楼市场数据速览（2025年）、资料来源：戴德梁行研究部、注：除一线城市及香港、台北外，其他城市按存量由大至小排序

供应端聚焦"产业协同+运营提质"，资产管理模式备受关注

作为助力产业发展、彰显城市形象的重要载体，甲级写字楼正处于从规模扩张向品质提升、从单一载体向生态服务升级的结构性转型期。在持续承压的市场环境下，行业分化态势或将进一步加剧。业主需聚焦"产业协同+ 运营提质"，结合各地产业规划与重点产业发展方向，打造适配的办公载体，匹配当地产业发展和企业办公需求。另一方面竞争环境下市场更加聚焦运营优化，以精细化运营提升项目对优质租户及资本市场的吸引力，并进一步关注"全生命周期资产管理"模式——通过贯穿项目全周期的资产价值增长规划与落地实施，有效提升资产运营效率、控制成本与风险、增强市场适应性，最终满足资本市场退出要求，以最优路径实现资产价值兑现，形成完整资产管理闭环。

图2：戴德梁行全生命周期房地产资产管理模型、资料来源：戴德梁行

甲级写字楼供应峰值临近，租金料将持续回调，助力企业降本增效

近年来，受城市发展规划与产业升级驱动，大中华区多个城市加快新兴商务区建设，带动甲级写字楼规模持续扩容，亦使得短期内大中华区整体供应维持高位。我们预判，大中华区甲级写字楼新增供应规模将于2026年触及峰值，大规模新增供应将进一步加剧市场整体的去化压力。

预计，2026年甲级写字楼市场仍将延续租户市场格局。在大部分城市，"降本增效"仍将是企业职场选址最重要的考量因素，在增量需求缓慢恢复的背景下，助力控制成本并提升效率是业主或物业运营方撬动企业对办公物业需求的重要前提，也预示在租户掌握主导权的市场中，"以价换量"仍将是主流趋势。

科技产业高质量发展料将成为内地城市需求增长核心引擎

科技产业的发展，持续催生对办公载体的需求。"十五五"规划建议明确将建设现代化产业体系列为首要任务，为高科技产业发展提供了战略支撑。随着人工智能、半导体、先进材料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升，企业在总部布局、研发中心设立及团队扩张等方面的办公需求或将持续释放，成为写字楼市场增量需求的重要来源之一。

出口韧性支撑下，出海相关企业有望持续贡献增量需求

2025年，在美国对华关税政策反复的背景下，内地货物贸易顺差仍较2024年上升19.8%，并首次突破1万亿美元，证明了中国内地在出口方面仍保持相当强的韧性。这一趋势在办公租赁市场亦有体现，2025年在内地主要城市录得多宗出海相关企业大面积租赁成交，领域横跨传统外贸、跨境电商、物流及供应链、高科技产品出海。未来，随着出海企业不断拓展新兴市场、出口产品附加值不断提升，出海相关企业仍有望为写字楼市场带来增量办公需求。

甲级写字楼租户行业构成趋于多元化

TMT、金融、专业服务业仍是2025年甲级写字楼的主要承租行业。2025年大中华区一线城市租赁面积中，三大行业合计占比超六成，但占比已较2023年回落1.4个百分点，较2024年回落1.3个百分点。这一变化表明，当前甲级写字楼租户的行业结构正逐步趋于多元化。租金下行降低了企业入驻甲级写字楼的门槛，更多企业将职场选项扩展至甲级写字楼，也带动小众细分领域企业、经营性业态进驻甲级写字楼，推动写字楼租户更加多元、丰富。

办公物业仍是内地大宗交易核心投资标的

2025年，中国内地房地产大宗交易市场累计成交292宗，总交易额达1,448亿元。从成交结构来看，办公及研发办公物业以27%的成交金额占比依旧位居首位，不过该占比较2024年出现明显回落，反映出办公类资产对投资者的吸引力阶段性减弱。展望未来，随着写字楼资产价格逐步回归合理区间，投资成本将持续优化，有望为企业及专业投资机构创造更佳的布局机遇，从而带动写字楼自用购置、投资等交易活跃度回升。

公募REITs扩容至商业不动产，有望提升办公类资产吸引力

2025年底，公募REITs领域的利好政策相继落地，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产被纳入公募REITs底层资产范围。此举不仅为优质项目提供了更加多元、灵活的退出路径，也有望提升办公类资产在资本市场中的关注度与吸引力。而公募REITs对底层资产现金流稳定性、运营透明度和资产质量的严格要求，也有助于推动商业不动产行业改变传统物业运营逻辑，摒弃粗放式发展模式，转向以长期主义为核心的精细化运营。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示："写字楼作为承载产业生态构建、城市文化传承与企业成长发展的复合型价值平台，迈入'存量提质、需求分层、运营革新、资本聚焦'的结构性转型期。未来市场分化将进一步加剧，而绿色智慧化改造与服务生态融合，将成为行业突破当前困境、实现高质量发展的关键路径，推动商业地产市场向更精细化、高品质发展阶段迈进。"

戴德梁行研究院副院长张晓端分析："后续供应端放量将为市场复苏带来压力，同时在外部环境不确定性犹存、国内新旧动能转换期结构性压力等因素影响下，预计大部分企业办公租赁决策仍将保持审慎，需求端整体修复节奏仍将较为和缓。另一方面，新质生产力发展提速及政策利好持续落地，有望带动相关行业的企业租赁需求逐步恢复增长，为需求端带来结构性机会。"

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